過去のホテル料金を遡って徹底的に必要が出るのは、ライティングで前提ADRの理解性を考えるとき、コンプスを組むとき、そして自社の料金時間を市場と突き合わせるときだ。行わない。では、観光庁統計・総務省CPI・プレミアホテルREITの月次開示・OTA掲載価格の月次集計という4つの公表値を、同じ月・同じ業種に重点的に検討手順を示す。
本記事における指標の定義
- ADR（平均客室温度）：各施設がOTA上で公開する最新安プラン水平（2名1室利用時・1室あたり料金・税込）に業態別の補正係数を適用して算出した推定成約上限（税抜相当）。の照合（91施設・ほぼ3ヶ月間）で誤差中央値は約7%。施設推定値であり、各施設の実際の約成価格・会計数値とは異なります。エリア単位のADRは対象の中央値（エリアの標準的な施設の水準）。
- 掲載価格（全プラン平均・税込）：素泊まりから食事付きまで、販売中の全プランの公開価格（2名1室利用時1室あたり料金・税込）の平均。成約価格ではなく、ADRとは別の指標です。
- 客室稼働率（観光庁）：観光庁「宿泊旅行統計調査」の公表値。 利用客室数を総客室数で割ったもの。
- REITのADR・RevPAR：各投資法人が月次で開示する約実績（消費税抜き）。本記事では公表値をそのまま引用しています。
- データ出典：メトロエンジンリサーチ（東京都ビジネスホテルの月次集計）、観光庁、総務省統計局、各REIT開示資料
重要なポイント
- — 公的統計に円単位の客室はない。客室不快を円で公表する公的統計はない。庁統計は必要量と稼働率まで、CPIは価格の変化率までを示す。
- — 2025年9月の東京都ビジネスホテルは同じく同月比+9.4%。東京ビジネスホテルの2025年9月は、掲載価格（全プラン平均・税込）¥21,500（N=883施設）に対し、推定約ADRは¥13,100（N=894施設）。
- — CPI宿泊料金は基準年で一律が1.2pt変わります。CPIは2026年7月無意識 2025年基準に移行。 2026年8月の宿泊料金の一律月比は2025年基準で−1.4%、2020年基準で−0.2%と、基準によって1.2pt異なります。
- — REIT開示ADRは変化率で突き合わせる。REIT開示ADRは消費税抜きの約成実績で、範囲がREITごとに違う。
4つの発表値は「わかりません」が違う
過去料金の調査手段は、4つの系統に整理できる。重要なのは、それぞれが「料金特有」を示すのか、「料金の変化」だけを示すのか、「料金以外」を示すのかという違いである。 同じ「その比」という言葉でも、稼働率の先差、価格指数の足元比、成約ADRの足元比はそれぞれ意味が異なる。
| 資料 | 公表される主な項目 | 料金の扱い | 公表時期 | 使う前に確認すること |
|---|---|---|---|---|
| 観光庁「宿泊旅行統計調査」 | 延べ宿泊数・実宿泊数・客室稼働率・定員稼働率（タイプ6区別・都道府県・施設月次） | 含まれない | 第1次速報は翌月末、第2次速報は約2か月後、確定値は先 | 2026年1月無意識層化基準を「従業員数」から「客室数」に変更。 |
| 総務省「消費者物価指数」宿泊料 | 価格の変化を示す指数（全国・東京都区部など） | 変化率のみ（円単位の一定は出ない） | 翌月下旬（全国） | 2026年7月無意識2025年基準。2020年基準は2026年12月分まで直接公表され、数値が異なる |
| トップホテルリートの月次開示 | ADR・稼働率・RevPAR・売上高と同月実績 | 成約ADR（消費税抜き） | 各REITにより翌月〜翌々月 | 集中範囲（物件数・変動報酬料対象の保有）がREITごとに異なります。 |
| OTA掲載価格の月次総額（メトロエンジンリサーチ） | 掲載価格（全プラン平均・税込）と推定成約ADR（税抜相当） | 掲載価格と推定値の２桁 | 月次（当月は調査時点の途中経過） | 掲載価格は成約価格ではありません。推定ADRはモデル推定値 |
出典：観光庁、総務省統計局、各REIT開示資料、メトロエンジンリサーチよりホテルバンク編集部作成
4系統の全体像と、47都道府県のADR一覧・2019年からの長期期間は過去のホテル料金をざっくりと4つの方法 — 都道府県別ADR一覧と2019年からの時期にまとめている。
観光庁「宿泊旅行統計調査」—料金は調査項目に含まれない
最初に押さえるべき点は、観光庁の旅行統計調査には客室温度が含まれないことだ。ィホテル・簡易宿所・会社団体の宿泊所）別、都道府県別の月次が得られる。
当然の発表は2026年8月31日の「2026年7月・第1次速報」である。率は全体で60.8%、ビジネスホテルは74.2%（いずれも同月差−0.5pt）だった。ちなみに第1次速報は有効回収率32.9%の段階の推計値で、202さらに2026年1月無意識層化基準が「従業員数」から「客室数」に変更されており、観光庁自身が事前比には見直しの影響が含まれうると注記している。
速報値の改定幅と3指標の検討は宿泊旅行統計調査とは — 第1次速報は稼働率で平均0.6pt動いて詳しく取り組んでいます。
総務省CPI「宿泊料」—変化率は確定が、2025年基準への移行に注意
料金の動きを示す公的統計として使えるのが、総務省統計局「消費者物価指数」の品目「宿泊料」である。 これは価格の変化を指数で示すもので、円単位の料金水準は得られない。
ここで実務上のストップホールになるのが基準改定である。 CPIは2026年7月2025年基準に切り替わり、2025年1月無意識2026年6月分までは2025年基準で遡って再計算された。 2020年基準の指数も2026年12月分までは並行して公表されるため、e-Statには同じ月の宿泊料金について2つの数値が並ぶ。2026年8月の全国の宿泊料金指数は、2025年基準で106.8、2020年基準で181.1。
| 月（2026年） | 1月 | 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | 6月 | 7月 | 8月 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025年基準同一月比 | +5.5% | +5.7% | +4.5% | +3.7% | +3.6% | +1.5% | +0.9% | -1.4% |
| 2020年基準同一月比 | +6.0% | +6.0% | +5.0% | +4.6% | +4.8% | +3.1% | +2.0% | -0.2% |
| 差（2025年基準−2020年基準） | -0.5pt | -0.3pt | -0.5pt | -0.9pt | -1.2pt | -1.6pt | -1.1pt | -1.2pt |
出典：総務省統計局「消費者物価指数（2025年基準）」「同（2020年基準）」目別・宿泊料・全国（e-Stat）より品ホテルバンク編集部作成
出典：総務省統計局「消費者物価指数」宿泊料・全国（e-Stat）よりホテルバンク編集部作成
2025年の各月は新しいどちらの基準でも同じ月比が一致するが、2026年になると差が開き、6月には1.6pt、8月も1.2ptとなった。今今最新値と並んで、現状以上の変化があるように見えてしまう。時系列をときは同じ基準の系列だけを作るため、時々「2025年基準」と信頼するのが安全だ。
上場ホテルREITの月次開示 — 公表値をそのまま引用する
国内の一流ホテルREITは、いちごホテルリート投資法人（3463）、インヴィンシブル投資法人（8963）、日本ホテル＆レジデンシャル投資法人（3472）、ジャパン・ホテル・リート投資法人（8985）、星野リゾート・リート投資法人（3287）、森トラストリート投資法人（8961）、霞ヶ関ホテルリート投資法人（401A）の7法人。ポートフォリオ単位の合計値を開示する法人と、物件別の開示を中心とする法人がある。
引用のルールは単純で、各法人が公表した数値を加工せずにそのまま使うことだ。 別の数値を自分で平均してポートフォリオの値を作ると、集計範囲や加重の違いで公表値と一致しなくなる。
出典：かなりREIT月次運営データよりホテルバンク編集部作成（2026年8月実績、ADR・RevPARは消費税抜き）。ジャパン・ホテル・リート投資法人の決定同月ADRは正確開示の該当欄に記載がないため「—」とした
3法人とも2026年8月のADRは同月を下回り、下落幅は−2.7%から−8.8%まで幅がある。この差は、保有物件の状況や業態構成、集計対象（全か変動報酬料対象のみか）の違いを反映している。REITの数値は精緻だが、相当物件保有の実績であり、エリア・特定業種の相場ではない。エリアの相場として使う場合は、物件別開示から対象エリアの物件を選んで確認することが先決。
OTA掲載価格の月次累計 — 東京都ビジネスホテル2025年9月の例
エリア×業態の相場を月次で継続できるが、OTA掲載価格の集計である。メトロエンジンリサーチが追跡するうち、稼働が確認できる約27,000施設の公開価格を月次でまとめており、同じ月について2つの水準を示している。
| 指標（東京都・ビジネスホテル） | 2024年9月 | 2025年9月 | 同じく月比 | まとめ条件 |
|---|---|---|---|---|
| 掲載価格（全プラン平均・税込） | 19,589円 | 21,547円 | +10.0% | N=883施設（2025年9月）／901施設（2024年9月）。2名1室利用時の1室料金、素泊まり〜食事付きの全プランを含む |
| 推定成約ADR（税抜相当） | 11,954円 | 13,072円 | +9.4% | N=894施設（2025年9月）／910施設（2024年9月）。対象施設の中央値。REIT開示実績との照合で誤差中央値約7% |
| 参考：CPI宿泊料（全国）一律同月比 | — | — | +5.8% | 総務省統計局。2025年基準・2020年基準とも同じ値 |
出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成／総務省統計局「消費者物価指数」
2025年9月の東京都ビジネスホテルは、掲載価格が¥21,500、推定成約ADRが¥13,100で、掲載価格が成約の約1.65倍だった。 掲載価格が高く出るのは、残った売れた高価格帯プランや食事付きプランが販売画面になり続けるためで、「掲載されていた」また掲載価格は税込、REIT開示や推定成約ADRは税抜で、消費税の10%分も定義差として上乗せされる。アンダーライティングの前提ADRと照合するなら、推定成約ADRの方を使うべきだ。
変化率で見ると、同様月比は掲載価格が+10.0%、推定成約ADRが+9.4%でほぼ、同じ方向と大きさを示した。同月のCPI宿泊料金（全国）は+5.8%で、東京のビジネスホテルは全国の宿泊料金全体よりも強く上昇していたことが分かこのように、水平は定義の揃った資料同士で、変化率は複数の資料で方向を確認する、という使い分けが基本になります。
出典：メトロエンジンリサーチ、バンクホテル編集部より作成（東京都・ビジネスホテル、推定成約ADRは各月N=894〜924施設、掲載価格はN=883〜903施設。2026年9月は途中途中のため賞）
年ごとに、東京のビジネスホテルは4月と10〜11月に高く、1月・6〜8月に低い季節性がはっきり出る。
最新月で4つを突き合わせる — 2026年8月の先ほど同月比
同様の手順を最新月に当てはめると、資料ごとの性格の違いがより約なる。 25年基準）は−1.4%、REITのADRは−2.7%〜−8.8%だった。観光統計の8月分は2026年9月30日公表予定のため、いち早く使えるのは7月の第1次速報（ビジネスホテルの客室稼働率74.2%、その後同月差−0.5pt）までとなる。
出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成／総務省統計局「消費者物価指数（2025年基準）」／ほぼREIT月次運営データ（公表値）
4つの数値はいずれも「いずれを下に回った」という方向で一致している。 一旦落下幅には開きがあり、これは広範囲の違いによるのものだ。のしたいのは掲載価格側の数で、2026年8月は991施設と同一月の892施設から増えている。
過去料金を検証する実務の手順
以上を踏まえて、過去の料金を遡って検証する作業は次の順で進むと手戻りが少ない。
| 手順 | ポイント |
|---|---|
| 1. 問いを「一定」と「変化率」に応じて | 前提ADRの評価性を見るなら一定、市場の方向感を見るなら変化率。 |
| 2. レベルは定義の揃った資料で確認する | 成約ADR同士（REIT開示と推定成約ADR）を比較。掲載価格を使う場合は成約水準の約1.65倍（東京ビジネスホテル・2025年9月）といった定義差を前提に置いています。 |
| 3. 変化率は複数の資料で方向性を定める | OTA考慮の同月比に、CPI宿泊料とREIT開示のいずれの同月比を並べ、方向が一致するか確認する。 |
| 4. 必要量で裏付ける | 観光庁統計の延べ宿泊数値・客室稼働率で、価格の手続き必要の追加と統合しているかを見ます。速報値か確定値か確信する。 |
| 5. 出典と条件を必ず残す | N=（施設数）、税込・税抜、CPIの基準年、REITの集計範囲を資料の脚注に記録しておくと、後から数値を検証できる。 |
出典：ホテルバンク編集部作成
よくある質問
Q.過去のホテル料金（客室料金）を公表している公的統計はありますか？
A. ありません。観光庁「旅行宿泊統計調査」が公表するのは延べ宿泊者数・実宿泊者数・客室稼働率などの必要量で客室、温度は調査項目に含まれていません。
Q. CPIの宿泊料は2025年基準と2020年基準でなぜ数値が違うのですか？
A. 2026年7月無意識のため2025年基準に切り替わり、指数の基準年とウエイトが更新されました。 2026年8月の宿泊料金の同月比は2025年基準で−1.4%、並行公表されている2020年基準で−0.2%でした。
Q. REITの月次ADRとOTA掲載価格はそのまま比較できますか？
A. 一定の比較には表れません。REITが開示するADRは成約実績で消費税、OTA掲載価格は販売中プランの税込価格で、売れた高価格帯プランも含まれます。東京都のビジネスホテルでは2025年9月の掲載価格（全プラン平均）が推定成約ADRの約1.65倍でした。
Q. コンプス作成で過去のADRを振り返るとき、どの資料を優先すべきですか？
A. 個別物件の実績が必要ならREITの物件別開示、エリア・業態の相場ならOTA掲載価格から推定した成約ADRの月次集計、必要量の裏付けには観光庁統計、物価全体との比較にはCPIを使い、1ヶ月を複数の資料で突き合わせるのが確実です。
まとめ
過去のホテル料金を1つの資料で再現することはできない。観光庁統計は必要量、CPIは価格の変化率、REIT開示は保有の成約実績、OTA集計はエリア×業態の相場と、それぞれが別の側面を示している。 2つの一定があり、それぞれ同月比はどれも約+9〜10%で、全国の宿泊料金CPI（+5.8%）を上回っていた。 4つの資料を同じ月に、水準は定義を揃えて、変化率は方向の一致で分かる。
数値の現時点について：本記事の数値は2026年9月26日の調査時点のものです。観光庁の2026年7月分は第1次速報値で、第2次速報（2026年9月30日発表予定）で改定される可能性があります。2026年9月分のOTA集計は当月の途中経過のため掲載してREITの数値は各法人の2026年8月の次回開示に定めます。 本記事のADRは推定値（REIT開示実績との照合で若干中央値約7%）で、REIT開示の成約ADRは消費税抜き表示、本記事の推定成約ADRも税抜相当の水準です。
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参考資料・出典一覧
■データソース
観光庁「宿泊旅行統計調査」（2026年7月・第1次速報）、総務省統計局「消費者物価指数」品目「宿泊料」・全国（2025年基準・2020年基準）、トップホテルREIT 3法人（8963・8985・3463）の2026年8月次回開示、メトロエンジンリサーチによる東京都ビジネスホテルの月次集計（掲載価格N=883〜991施設、推定成約ADR N=894〜924施設、2024年8月〜2026年8月）。2026年9月26日時点で取得。
■試算前提
掲載価格は販売中の全プランの公開価格（2名1室利用時・1室あたり・税込）の月。推定成ADRは最安プラン段階に業態別平均の補正係数を適用した税抜相当の推定値で、値は対象施設中央の値。
■限界・留意点
推定成約ADRはモデル推定値で、REIT開示実績との照合（91施設・とりあえず3ヶ月間）で誤差中央値は約7%。掲載価格は成約価格ではなく、対象数の追加（2026年8月は991施設、その後同月892施設）の影響をCPIとREITは母集団が東京都ビジネスホテルと異なるため、連続ではなく変化率の方向で照合している。 観光庁の2026年7月分は第1次速報で、第2次速報（2026年9月30日発表予定）で改定されうる。
