東京のホテルの暫定相場は、メトロエンジンリサーチの推定によると、確定値が出たそのままの2026年10月でADR（推定成約閾値・2名1室・税抜相当）が約¥17,500、その後同月の約¥15,300から+14.0%上昇した（N=913施設）。同月の掲載価格（全プラン平均・税込）は約¥28,100（N=991施設）で、調査時点の11月分は掲載ベースの推定ADRが約¥19,200と、秋の繁忙期にさらに第一段高い水準で売られている。途中では、レート設定や事業計画の早め早めを一時のためのベンチマークとして、23区・多摩の区別暫定、およそ12か月の目安同月比、曜日による差、シティホテルなど他業態との距離を総合値で整理する。
この記事のデータについて
• ADR（平均客室定員）＝各施設がOTA上で公開する最新安プラン（2名1室利用時・1室あたり料金・税込）に業態別の補正係数を適用して算出した推定成約（税抜相当）。上場ホテルREITが開示する物件別実績との照合（91施設・とりあえず3ヶ月間）で誤差中央値は約7%。推定値であり、各施設の実際の成約価格・会計数値とは異なります。
• エリア（都道府県・市区町村）単位のADRは、対象の推定成約施設の中央値（エリアの標準的な施設の水準）です。
• 掲載価格に限る箇所は、2名1室ご利用時の1室あたり料金（税込）です。
• OCC（稼働率）＝エリア内の総客室数に対する販売済み客室数の割合（OTA 販売在庫に基づく推定値）。
• 出典：メトロエンジンリサーチ（国内約168,000施設のOTA公開価格を継続追跡、国内稼働確認済み約27,000施設）
暫定の分割対象は、メトロエンジン調査が追跡するうち、稼働が確認できる約27,000施設の中で東京都内のビジネスホテル区別に分類される施設である。
重要なポイント
- — 2026年10月の東京都ビジネスホテルの推定成約ADRは17,500円（2名1室・税抜相当、N=913施設）で、何と同月比+14.0%同一施設ベース（N=860施設）でも中央値+10.1%。
- — 掲載価格（全プラン平均・税込）は28,100円で推定成約ADRの約1.6倍。 ラックに近い平面か、PL上の上限を見るかで使われる。
- — 区市別では渋谷区¥28,200が最高、最大160施設の台東区は¥18,400。江東区+27.2%・府中市+26.7%・江戸川区+25.2%と外縁部の伸びが大きい。
- — 曜日差（2026年10月18日〜31日の掲載価格）は昨日が月〜木平均の1.33倍、日曜は0.79倍。季節×曜日の組み合わせで目安の目安は約2.6倍の幅になります。
- — 11月は調査時点推定19,200円とりあえず11月（¥16,540）同様に戻るには約14%の下方修正が必要で、5〜10%の軽減でもとりあえず比+4.6〜+10.4%の試算。
東京のビジネスホテル、ダブル/2名1室の平均ADRは約1.75万円
まず結論を整理しておきたい。 東京都のビジネスホテル区別で、ダブル・ツインを2名で利用した場合の1室あたり暫定は、2026年10月の推定推定約ADRで17,500円これは各施設が公開している最安プラン連続に業態別の補正をかけて約一定に集まった推定値で、税抜相当相当である。一方、同じ月にOTA等で掲載されていた全プランの平均価格（税込）は¥28,100で、その間には約1.6倍の開きがある。
この違いは、掲載価格が朝食付き・広めの客室・連泊条件などのプランを含む単純平均であり、税込表示でもあるためにある。 レート表の「」に近い数字を見たいなら掲載価格、PL客室上の快適や比較のベンチマークに使うなら推定成約ラックというように、用途で使いたい。 選択肢の予想や結論で「ADR」と書く場合は、すべて後者を指す。
| ポイント | 2025年10月 | 2026年10月 | 同じく月比 | 2026年11月（調査時点） |
|---|---|---|---|---|
| ADR（推定成約・税抜相当） | 15,348円 | 17,491円 | +14.0% | 19,215円※ |
| 対象施設数（ADR） | 897 | 913 | — | 898 |
| 掲載価格（全プラン平均・税込） | 25,511円 | 28,082円 | +10.1% | 28,510円※ |
| 対象施設数（価格掲載） | 889 | 991 | — | 989 |
※2026年11月は調査時点（11月初旬）でOTA等に掲載されている価格に基づく推定で、今後変動する。
出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成
とりあえず12か月の次の移動と同じ月比
次に、有利が1年の中でどう動くかを見ていく。2024年9月以降の推定約ADRを年ごとに、東京のビジネスホテルは「3〜4月」と「10〜11月」の2つの山を持ち、6〜8月と1月が谷になる形がはっきり出る。 4月の¥17,800が上期の山、8月の¥11,600が谷で、山と谷の差は約1.5倍に達した。 とりあえず12ヶ月（2025年11月〜2026年10月）の単純平均は約¥14,400で、年間の目安を1本で言えばこの水準が目安になる。
出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成
2025年11月の+13.2%から年明けにかけて伸び率は縮み、2026年6〜8月は−4.7%、−5.3%、−8.9%と3ヶ月続けて犯罪9月に+2.2%と一定水準を回復すると、10月は+14.0%まで一気に伸びた。 夏場の調整現場と秋の繁忙期の強さが同じ1年間の間に並んでいる、と読むのが自然だろう。
出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成
なお、掲載価格ベースの同様月比は推定成約ADRより振れ幅が小さい。10月は掲載価格が+10.1%であるのに対し、推定成約ADRは+14.0%だった。
母集団の変化について。掲載価格の対象施設数は2025年10月の889施設から2026年10月の991施設へ約11%増加しているが、推定成約ADRの対象は897施設から913施設と約2%の増加にとどまる。+10.1%、中央値の水準は約¥15,600から約¥17,600施設へかかっていた。エリア全体の+14.0%には構成の変化も一部含まれていて、同一ベースでも2桁の上昇が確認できる。
| 月 | ADR対象施設数 | 掲載価格対象施設数 | ADR（推定成約） | 掲載価格（税込） |
|---|---|---|---|---|
| 2025年10月 | 897 | 889 | 15,348円 | 25,511円 |
| 2026年04月 | 923 | 946 | 17,802円 | 26,417円 |
| 2026年06月 | 915 | 993 | 11,890円 | 19,995円 |
| 2026年10月 | 913 | 991 | 17,491円 | 28,082円 |
出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成
23区・多摩の区別ビジネスホテルADR
2026年10月の推定約ADRを、ビジネスホテルで10以上の施設の推定値がある区市について並べた。 最も高いのは渋谷区の¥28,200で、中央区¥21,80 0、港区¥20,900、千代田区¥19,400、新宿区¥19,200と都心の業務・商業地が続く。
出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成
| 区市 | 施設数 | ADR 2026年10月 | ADR 2025年10月 | 同じく月比 | 掲載価格（税込） | 11月調査時点推定 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 渋谷区 | 27 | 28,243円 | 26,356円 | +7.2% | 47,989円 | 33,997円 |
| 中央区 | 127 | 21,792円 | 20,106円 | +8.4% | 35,065円 | 23,940円 |
| 港区 | 96 | 20,942円 | 18,394円 | +13.9% | 34,470円 | 23,180円 |
| 千代田区 | 62 | 19,360円 | 18,541円 | +4.4% | 31,203円 | 22,014円 |
| 新宿区 | 80 | 19,190円 | 16,744円 | +14.6% | 30,451円 | 21,423円 |
| 台東区 | 160 | 18,404円 | 16,125円 | +14.1% | 29,509円 | 19,612円 |
| 墨田区 | 23 | 17,972円 | 16,408円 | +9.5% | 29,979円 | 22,531円 |
| 江東区 | 30 | 16,392円 | 12,890円 | +27.2% | 28,191円 | 19,162円 |
| 品川区 | 30 | 15,898円 | 13,534円 | +17.5% | 25,376円 | 17,504円 |
| 文京区 | 13 | 14,997円 | 13,434円 | +11.6% | 25,163円 | 17,175円 |
| 江戸川区 | 16 | 14,631円 | 11,684円 | +25.2% | 21,999円 | 14,482円 |
| 豊島区 | 56 | 14,395円 | 12,698円 | +13.4% | 24,084円 | 16,775円 |
| 大田区 | 50 | 14,218円 | 12,307円 | +15.5% | 24,130円 | 16,413円 |
| 北区 | 19 | 12,112円 | 10,807円 | +12.1% | 20,709円 | 15,555円 |
| 立川市 | 13 | 11,771円 | 10,563円 | +11.4% | 21,301円 | 15,061円 |
| 府中市 | 14 | 10,938円 | 8,632円 | +26.7% | 19,626円 | 14,291円 |
| 八王子市 | 12 | 8,608円 | 7,450円 | +15.5% | 15,747円 | 10,818円 |
施設数は2026年10月の推定成約ADRの対象施設数。10施設以上の区市のみ掲載。 区市単位は施設数が少なく、1〜2施設の入場で中央値が動きやすい点に留意したい。
出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成
随時同月比では、江東区（+27.2%）、府中市（+26.7%）、江戸川区（+25.2%）といった都心の外縁部の伸びが注目。都心の快適さが上がると周辺区や多摩の駅前に必要がにじみ出し、一時が追いつく動きも見る（コールセンターのデータはのみで、必要な移動箇所は確認していない）。周辺千代田区（+4.4%）や渋谷区（+7.2%）は当初の水準が高く、伸び率は相対的に穏やかだった。 地域では立川市¥11,800、府中市¥10,900、八王子市¥8,600と、23区内の主要区との間に2倍前後の水準差がある。
曜日による差 — 曜日は平日の約1.3倍、日曜日が最安
レート設計で耐えられないのが曜日差である。祝日を含まない2026年10月18日（日）〜31日（土）の2週間について、都内のビジネスホテル区別994施設の掲載価格（全プラン平均・税込）を日ごとに集計し、施設の中央値を曜日別に平均した。
出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成
アメリカの約¥36,800に対して、月〜木曜の平均は約¥27,700で、土曜は平日より約33%高い最も安いのは日曜日の約¥21,900で、土曜との差は約1.7倍に広がります。平日の軽い月曜が約¥24,600と低く、火曜から木曜にかけて段階的に上がっていく形になっているのは、出張必要な日が厚いことを反映していると考えていますこの曜日パターンは掲載価格ベースですが、推定成約ADRと同じ比率を一応目安とすることができます。 例えば10月にも推定成約ADR約¥17,500を平均とした場合、土曜はその1.3倍、前後日曜日は0.8倍前後が目安になります。
| 曜日 | 日 | 月 | 火 | 水 | 木 | 金 | 土 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 掲載価格（税込） | 21,900円 | 24,600円 | 27,300円 | 28,600円 | 30,300円 | 29,500円 | 36,800円 |
| 月〜木平均=100 | 79 | 89 | 99 | 103 | 109 | 107 | 133 |
出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成
シティホテル・カプセルホテルとの差
他の宿泊タイプとの距離も約控えたい。 2026年10月の都内のシティホテル区分の推定ADRは¥31,700（N=109施設）で、ビジネスホテルの約1.8倍相当。横ほぼいでば、10月に限ればビジネスホテルが早くの伸びで先行していた。
出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成
| 区別する | 施設数 | ADR 2026年10月 | 同じく月比 | 掲載価格（税込） | ビジネス比 |
|---|---|---|---|---|---|
| ビジネスホテル | 913 | 17,491円 | +14.0% | 28,082円 | 1.00倍 |
| シティホテル | 109 | 31,731円 | -0.7% | 56,315円 | 1.81倍 |
| カプセルホテル | 39 | 6,341円 | +6.5% | 16,902円 | 0.36倍 |
| 全業態（検証済み区別） | 1,137 | 17,584円 | +12.5% | 29,612円 | 1.01倍 |
全業態は推定成約ADRの検証済み（ビジネス・シティ・リゾート・旅館・カプセル）の施設の中央値。
出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成
業態の線引き自体については、シティホテルとは｜法律・統計・OTAの3つの定義と業態構造で整理している。
主要都道府県のビジネスホテルADRとの比較
2026年10月のビジネスホテル区別の推定約ADRは、表に並んだ8都道府県の中は京都府（¥19,700） ）次に東京都（¥17,500）が高く、福岡県（¥12,800）以下とは大きな差があります。但し愛知県は、第20回アジア競技大会（愛知・名古屋、2026年9月19日〜10月4日）の会期が10月初旬に重ねております、当年側に大会需要の押し上げを含む点に注意したい。大阪府は−22.6%とそのあたりを下回ったが、比較対象の2025年10月は大阪・関西万博の会期（10月13日閉幕）を含めて、いずれ側の水準が高かった月にあたる。
| 都道府県 | 施設数 | ADR 2026年10月 | ADR 2025年10月 | 同じく月比 | 掲載価格（税込） |
|---|---|---|---|---|---|
| 東京都 | 913 | 17,491円 | 15,348円 | +14.0% | 28,082円 |
| 京都府 | 326 | 19,704円 | 18,068円 | +9.1% | 30,139円 |
| 福岡県 | 341 | 12,822円 | 10,450円 | +22.7% | 21,235円 |
| 大阪府 | 507 | 10,153円 | 13,113円 | -22.6% | 17,210円 |
| 愛知県 | 322 | 10,126円 | 7,815円 | +29.6% | 18,770円 |
| 神奈川県 | 210 | 9,670円 | 9,013円 | +7.3% | 17,671円 |
| 北海道 | 434 | 9,385円 | 8,688円 | +8.0% | 17,654円 |
| 沖縄県 | 197 | 9,103円 | 8,091円 | +12.5% | 16,177円 |
出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成
全国の都道府県別の一連と長期の経過は、日本のビジネスホテルのダブルルームの平均費用2026年と過去のホテル料金をまとめる4つの方法 — 都道府県別ADR一覧と2019年からの推移で確認できる。
1名利用のデフォルトについて
1名利用の料金はすべて2名1室の1室あたり料金を基準にしている。 1名利用の料金は2名料金の半額にはならず、施設ごとに設定の考え方が大きく異なるため、暫定では1名利用の目安を算出していない。
とりあえずの試算 — 季節×曜日の目安と11月の着地レンジ
ここまでの月次と曜日の数字を決めて、レート表や月次バジェットに置いた目安の目安を1枚の表にできる。 29）を掛けたのが表7である。8月の谷の日曜は約¥8,900、4月の山の土曜は約¥23,000と、同じ東京のビジネスホテルでも季節と曜日の組み合わせで約2.6倍の幅がある。曜日比は掲載価格ベースのため、成約の曜日差とは一致しない可能性がある点に留意したい。
| 月の水準（推定成約ADR） | 日 | 月〜木平均 | 金 | 土 |
|---|---|---|---|---|
| 8月（谷）・2026年8月（11,554円） | 8,900円 | 11,300円 | 12,000円 | 15,000円 |
| とりあえず12ヶ月平均（¥14,381） | 11,100円 | 14,000円 | 14,900円 | 18,600円 |
| 10月・2026年10月（17,491円） | 13,500円 | 17,000円 | 18,200円 | 22,600円 |
| 4月（山）・2026年4月（17,802円） | 13,700円 | 17,300円 | 18,500円 | 23,000円 |
出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成
前回の一つの考えは、調査時点で約¥19,200と高く売られている11月がどこに着地するかである。がしても+4.6%で、いずれ同様まで戻るには調査時点から約14%の下方修正が必要になる（表8）。
| 予定 | 調査時点推定からの変化 | 11月の推定成約ADR | 同じく月比（2025年11月 ¥16,540比） |
|---|---|---|---|
| 楽観：調査時点の均一で着地 | ±0% | 19,200円 | +16.2% |
| 中位：直前に5%下方修正 | -5% | 18,300円 | +10.4% |
| 悲観：直前に10%下方修正 | -10% | 17,300円 | +4.6% |
| （参考）今後同月並みになるまで | -13.9% | 16,540円 | ±0.0% |
出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成
運営・投資の前提に使うときのヒント
ここまでのデータを、レート設定と事業計画の観点で整理してみたい。が、4月・10月は約¥17,500前後、8月は¥11,600前後と、山と谷で1.5倍の差があります。
2番目に、10月の+14.0%という伸長は、同じ施設ベースでも+10.1%が確認できました。 秋の繁忙期に必要が適宜押し上げ力が強く、11月の調査時点でも推定ADR約¥19,200と高くて販売が進んでいます。
土曜は平日の約1.3倍、日曜は平日の約8割という市場の形に対して、自施設の平日別レートがどこに位置しているのか気をつけて、週末の早めや日曜の走行の伸びしろが見えてくるだろう。 区別の中央値と組み合わせれば、位置に即したベンチマークになる。
⚠将来日程のADRに関する注意：本記事のうち2026年11月・12月の数値は、調査時点でOTA等に公開されている販売価格を想定しており、チェックイン時に慎重に変動します。
よくある質問
Q. 東京のビジネスホテルの相場はいくらですか？
A. 2026年10月の推定成約ADR（2名1室・税抜相当）は約¥17,500、OTA等の掲載価格（全プラン平均・税込）は約¥28,100です。 なお12ヶ月の推定成約ADRの平均は約¥14,400です。
Q. 掲載価格とADRはなぜ違うのですか？
A. 掲載価格は朝食付きなど全プランの単純で税込表示です。 途中のADRは最安プランから成約目安を推定した税抜相当の値で、上位ホテルREITの物件別平均実績との照合で相当中央値は約7%です。
Q.曜日で一番はどれくらい変わりますか？
A. 2026年10月終了の2週間では、土曜が月〜木曜の平均より約33%高く、日曜日が最も安くなりました。
Q. 東京でビジネスホテルの一番高い区はどこですか？
A. 2026年10月の推定成約ADRでは渋谷区が約¥28,200で最も高く、中央区約¥21,800、港区約¥20,900が続きます（ビジネスホテル区別で推定値が10施設以上ある区市のなか）。 多摩地域では立川市約¥11,800、府中市約¥10,900、八王子市約¥8,600です。
Q. 2026年11月の規定はどうなるそうですか？
A. 調査時点（11月上旬）の掲載ベースの推定ADRは約¥19,200で、今後11月の確定値¥16,540を約16%上回ります。直前に5〜10%下方修正されても一応同月比は+4.6〜+10.4%の試算です。
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参考資料・出典一覧
■データソース
メトロエンジンリサーチが継続追跡するOTA公開価格内、東京都内のビジネスホテル区分（2026年10月の推定成約ADR対象913施設・掲載価格対象991施設）、シティホテル区分（109施設）、カプセルホテル区分（39施設）、および主要7道府県のビジネスホテル区分。 月次は2024年9月〜2026年12月（2026年11月以降は調査時点の掲載ベース）、曜日別は2026年10月18日〜31日の日別掲載価格（994施設）。
■試算前提
ADRは最安計画に一連の業態別の補正係数を適用した推定成約（2名1室・1室あたり・税抜相当）のエリア中央値。 次第同月比は同月の中央値どうしの比較で、同一施設比較は両月とも推定値がある860施設の施設別変化率の中央値。 Rを1週間の平均とみなし、10月終了2週間の掲載価格の曜日比（各曜日÷7曜日平均）を乗じた目安。 表8は11月の調査時点推定（¥19,215）に直前下方修正0%・−5%・−10%を想定し、2025年11月の確定値（¥16,540）と比べてみた試算。
■限界・留意点
推定中央約ADRはプレミアホテルREITの物件別実績との照合（91施設・とりあえず3ヶ月）で若干値約7%の推定値で、個別の実際の成約価格・会計数値とは異なります。2026年11月・12月は調査時点の掲載価格に基づく推定で今後変動する。 区市別は施設数が少なく、1〜2施設の入場で中央値が動きやすい。 曜日比は掲載価格（税込・全プラン平均）から求めたもので、成約分の曜日差とは一致しない可能性がある。
■参考資料
